Derecho Bancario

García Mazarío es un bufete de abogados especialistas en Derecho Bancario. Este área del Derecho pertenece al Derecho Civil y, dentro de este último, al Derecho Inmobiliario, ya que la amplitud de esta jurisdicción conlleva numerosos procedimientos que están vinculados y que afectan a la propiedad, y en concreto a los inmuebles, pues es una categoría diferenciada del propio Derecho Civil. Nuestros equipo de abogados especialistas en Derecho Bancario e Hipotecario en Coslada y Ciudad Lineal (Madrid), le atenderán profesionalmente en caso de cualquier conflicto relacionado con esta rama del Derecho.

Sobre la propiedad y las hipotecas

Existen varios modos de adquirir la propiedad, y todos ellos se basan en el título en virtud del que se adquiere y en el modo de adquirirla. La propiedad se adquiere por la ocupación, por prescripción, por la Ley, por donación, por sucesión testada e intestada y por ciertos contratos mediante la tradición o entrega del bien.

Respecto de esta última forma, hemos de señalar que actualmente, y no menos mediático, han surgido nuevos procedimientos relacionados con el Derecho Bancario y en concreto con el Derecho Bancario Hipotecario. Estos procedimientos tienen su origen en un contrato de préstamo con garantía hipotecaria y en ciertos casos se han concedido con cláusulas que han sido declaradas abusivas, que a su vez son nulas, pues las entidades bancarias han impuesto a los consumidores ciertas condiciones sin haberlas negociado previamente con los prestatarios.

A continuación, le exponemos los principales conflictos jurídicos con los que trabajamos habitualmente.

Cláusulas Suelo

al interés mínimo pactado en un préstamo hipotecario se le denomina coloquialmente como cláusula suelo, al igual que al interés máximo se le conoce como cláusula techo. Sin embargo ¿Qué significa realmente? Significa que en el préstamo se ha pactado un interés mínimo y éste se va a aplicar durante toda la vida del préstamo. En los préstamos se establece un índice de referencia para fijar el tipo de interés, actualmente el Euríbor es el más común, no obstante, si se ha pactado un interés mínimo que es superior al índice de referencia, siempre se estará pagando más en cada cuota hipotecaria.

Un ejemplo para entender el Euríbor

Si el Euribor en junio de 2.017 es de – 0,142 y se ha pactado un interés mínimo o cláusula suelo del 3%, se está pagando un exceso de interés del 2,858% para la cuota mensual de junio de 2.017.

Para considerar el anterior ejemplo hemos de tener en cuenta “la crisis española”, puesto que antes de la recesión económica, el Euribor en junio de 2.007, estaba en 3,806%. La expresión de la “banca siempre gana” resulta de plena aplicación, pues si se había pactado un interés mínimo de un 3% en junio de 2.007, el banco cobraba un 3,806 en concepto de interés.

La reciente Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea del 21 diciembre de 2.016, así como, la Sentencia del Tribunal Supremo Español de 9 de mayo de 2.013, establecen que los préstamos que contengan un tipo de interés mínimo aplicable son abusivos, puesto que el consumidor ha pagado un exceso de interés en cada cuota hipotecaria, y por tanto, esa cláusula es nula y sin efectos.

A raíz de esta problemática el gobierno español aprobó su primer Real Decreto en enero de 2.017, (RD 1/2.017), con el fin de cumplir con la Sentencia Europea, obligando a los bancos a crear un servicio específico para estas reclamaciones. Sin embargo y pese a la disposición del gobierno, la realidad jurídica por parte de las entidades bancarias es diferente. De hecho, en mayo de 2.017 el Consejo General del Poder Judicial ha creado un Juzgado específico para la reclamación de estos procedimientos y de los que se exponen a continuación para resolver estos litigios, a día de hoy dicho Juzgado en fase de tramitación.

En García Mazarío somos abogados especialistas en Derecho Bancario y en Derecho Bancario, conociendo la política interna que siguen varias de las entidades bancarias más conocidas en este tipo de procedimiento, así como antiguas Cajas que se han fusionado en entidades mayores. Es por ello, que en estos procedimientos se ha de acudir a los profesionales indicados, en García Mazarío Abogados y en cualquiera de nuestras sedes situadas en Coslada y Ciudad Lineal (Madrid), examinaremos su escritura de Préstamo para identificar si contiene cláusula suelo y/u otras cláusulas abusivas como son los Gastos de Formalización de Hipoteca que se describen a continuación.

Expertos en reclamación de gastos de hipoteca

Son aquellos gastos que se pagaron cuando se firmó la hipoteca y, concretamente, cuando se firmó la escritura notarial de préstamo. Para formalizar el préstamo hipotecario se ha de suscribir la escritura pública que lo contiene y por ello se sufragan honorarios notariales, seguidamente se acude a hacienda a liquidar el impuesto de actos jurídicos documentados abonando dicho tributo, una vez cumplida la obligación fiscal de esta operación se procede a inscribir el Derecho real de hipoteca que grava la finca en el Registro de la Propiedad, costeando dicha inscripción. Por último, estas tres gestiones las realiza una gestoría elegida por el banco, al igual que el notario, por lo que también se abona la tramitación de la documentación a dicha gestoría.

La documentación necesaria en este procedimiento será la escritura de préstamo hipotecario y las facturas abonadas por los anteriores conceptos (Notaría, Registro, Impuesto AJD y Gestoría).

La tramitación de este procedimiento tiene elementos comunes con la cláusula suelo, pero son procedimientos totalmente distintos, si bien en vía judicial se pueden reclamar conjuntamente. El primer paso es realizar la reclamación extrajudicial ante la entidad bancaria, y en caso de imposibilidad de acuerdo, la única solución es la reclamación judicial.

De forma idéntica que la cláusula suelo, los Gastos de Constitución de Hipoteca han sido considerados como una cláusula abusiva por el Tribunal Supremo en su Sentencia del 23 de diciembre de 2.015, declarándolos nulos y sin efectos. Los Gastos de Hipoteca son abusivos porque hacen recaer todo el coste de los gastos del préstamo en el consumidor, sin que exista un reparto equitativo de los mismos, imponiéndose directamente por el banco al contratar el préstamo.

Como ya se ha expuesto anteriormente el Consejo General del Poder Judicial ha instaurado un Juzgado específico para estas reclamaciones, sin embargo, a día de hoy está en fase de creación y no opera como tal.

El despacho García Mazarío, tanto en su sede de Coslada y Ciudad Lineal (Madrid), tramita numerosos procedimientos y reclamaciones relativos a Gastos de Hipoteca, conociendo el modus operandi de varias entidades bancarias y otras entidades fusionadas, por lo que el asesoramiento y los servicios que ofrecen nuestros profesionales son directos y transparentes, informándole de la viabilidad y de la mejor opción en su procedimiento.

Préstamos hipotecarios multidivisa

Son aquellos préstamos hipotecarios que se firmaron en moneda distinta al euro, la mayoría en francos suizos y yenes, por lo que depende del valor que tenga esa divisa o moneda en cada momento. Este tipo de préstamos conlleva un perfecto conocimiento del mercado económico y financiero, y concretamente del mercado de la moneda en la que se suscribe el préstamo.

La problemática no sólo ha sido la crisis o recesión económica, sino que pese a que son préstamos que en su día se firmaron en moneda distinta al Euro y cuyo valor era superior, hay que tener en cuenta que dicho valor monetario fluctúa, y por tanto, igual que sube su valor también puede bajar. Es por ello, que nos encontramos con préstamos que se firmaron por una cantidad, y que a día de hoy la cantidad debida es bastante mayor.

Nuevamente, en junio de 2.015, este tipo de hipotecas se han considerado por el Tribunal Supremo como un producto híbrido, declarando su nulidad, ya que la mayoría de consumidores desconocían las consecuencias de este producto financiero tan complejo.
Se trata de la salida al mercado de un nuevo producto financiero, como en su día lo fueron las hipotecas puente, si bien el comienzo de las multidivisas data de 2004, su auge estuvo antes de la recesión, años 2.007 y 2.008, prohibiendo su comercialización en 2.010, no obstante, a día de hoy siguen existiendo.

De ahí, que para poder reclamar su hipoteca multidivisa es imprescindible que contacte con profesionales especialistas en este tipo de préstamos, quienes tienen conocimiento de este producto financiero y puedan realizar su reclamación con la mayor viabilidad. En nuestras sedes de García Mazarío, ubicadas en Coslada y Ciudad Lineal (Madrid), contamos con abogados especialistas en reclamación de hipotecas multidivisas y otros productos Bancarios, quienes le asesorarán con la máxima profesionalidad y le ofrecerán la opción más viable adecuada a su caso.

Otras Cláusulas Abusivas en Préstamos Hipotecarios

Hemos de hacer breve mención a los vencimientos anticipados y a ciertos intereses de demora, que también han sido declarado nulos por ser abusivos por parte del Tribunal Europeo y el Tribunal Supremo.
Por ello, en caso de que se encuentre en alguna de las situaciones anteriores, no dude en acudir a abogados especialistas en productos hipotecarios, en García Mazarío Abogados examinaremos minuciosamente su préstamo hipotecario informándole de todas las cláusulas abusivas que pudiera contener para que pueda llevar a cabo las acciones oportunas.

Plusvalía

Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana. Pese a ser un impuesto e incluirse dentro del Derecho Fiscal, su objeto son los bienes inmuebles y concretamente el incremento de su valor.

Recientemente el Tribunal Constitucional, en febrero de 2.017, declaró el impuesto de plusvalía como inconstitucional, siempre y cuando en la venta o herencia del inmueble haya habido pérdida económica/patrimonial, es decir, que haya existido minusvalía. El mismo Tribunal Constitucional, el 11 de mayo de 2.017, ha extendido esta decisión a todo el territorio nacional.

Como decimos, es necesario que el inmueble tenga un precio inferior al que se adquirió en su día, es decir, que exista pérdida económica o minusvalía. Para poder reclamar la devolución de este impuesto primeramente hay que abonarlo al ayuntamiento del municipio correspondiente cuando se venda o se herede, el plazo para el pago del impuesto es de 6 meses, si bien puede solicitarse una prórroga.
Una vez satisfecho el importe de plusvalía, con la liquidación de dicho impuesto, se procede a interponer un recurso administrativo al ayuntamiento correspondiente, que será donde radique el inmueble.

En el caso de que haya heredado o vendido un inmueble que en su día tenía más valor que cuando se haya transmitido, es fundamental que para reclamar esa pérdida o minusvalía se ponga en contacto con nuestros abogados especialistas en Derecho Bancario. Desde García Mazarío Abogados examinaremos las pertinentes liquidaciones tributarias y le asesoraremos si tiene posibilidad de reclamar la pérdida económica en concepto de Plusvalía, poniendo a su servicio a nuestros profesionales, que estarán encantados de atenderle en cualquiera de nuestras sedes, las cuales se ubican en Coslada y Ciudad Lineal (Madrid).